올해 1~9월 서울 아파트 전월세 거래 17만 2,027건 가운데 월세가 8만 7,740건으로 51.0%를 차지해, 통계 집계가 시작된 2011년 이후 처음 50%를 넘었습니다. 월세가 늘어서가 아니라 전세 거래가 27.5% 줄어든 영향입니다. 월세가 전세보다 많은 자치구는 13곳, 9월 평균 월세는 1년 전보다 오른 166만1,000원입니다. 이 글에서는 핵심 수치, 전세가 줄어든 이유, 자치구별 차이, 월세 부담 계산법을 순서대로 정리합니다.
목차
서울 아파트 월세 비중 51%, 전세 급감이 만든 숫자
서울부동산정보광장 자료를 분석한 연합뉴스 보도에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 월세 거래는 8만 7,740건, 전세 거래는 8만 4,287건입니다. 월세가 전세보다 3,453건 많았고, 전체 전월세 거래에서 월세가 51.0%를 차지했습니다.
지난해 같은 기간 월세 비중은 43.7%였으니 1년 새 7.3% 포인트 오른 셈입니다. 1~9월 기준으로 월세 비중이 50%를 넘은 것은 통계가 집계된 2011년 이후 처음입니다.
숫자를 읽을 때 주의할 점이 있습니다. 월세 거래는 9만 310건에서 8만 7,740건으로 2.8% 줄었습니다. 전세 거래가 11만 6,272건에서 8만 4,287건으로 27.5% 줄어 월세 비중이 상대적으로 커진 것입니다. 월세가 늘어난 것이 아니라 전세가 훨씬 크게 줄었다는 뜻입니다.
| 구분 | 2025년 1~9월 | 2026년 1~9월 |
|---|---|---|
| 월세 거래 | 90,310건 | 87,740건 |
| 전세 거래 | 116,272건 | 84,287건 |
| 월세 비중 | 43.7% | 51.0% |
이 비중은 서울 아파트 임대차 거래가 몇 건 이뤄졌는지를 비교한 값입니다. 월세 금액의 높낮이와는 별개이고, 계약일 기준으로 집계한 참고용 수치라 신고와 계약해제에 따라 추후 바뀔 수 있습니다.
연간 전망도 나왔습니다. 현재 추세가 이어지면 올해 연간 월세 비중도 처음 50%를 넘을 수 있다는 보도입니다. 다만 이번 수치는 1~9월 누적 기준이고 지난해 연간 월세 비중은 44.5%였습니다.
출처
연합뉴스｜1∼9월 서울 아파트 월세 비중 50% 첫 돌파… 전세 급감 여파
전세 매물이 줄어든 이유, 대출 규제와 실거주 의무
전세 거래가 줄어든 데는 여러 요인이 겹쳤다는 분석이 많습니다. 세계일보 보도에 따르면 신규 입주물량 부족, 전세대출 규제, 기존 전세 매물의 월세 전환이 함께 작용한 것으로 보입니다.
규제 흐름을 순서대로 보면 이렇습니다. 지난해 6·27 대출 규제로 소유권이전 조건부 전세대출이 금지됐고, 주택담보대출을 쓰면 6개월 안에 전입신고를 해야 하는 의무가 생겼습니다. 지난해 10월에는 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 2년 실거주 의무가 붙었습니다.
정부는 지난해 9·7 대책에서 수도권·규제지역 1 주택자의 전세대출 한도를 2억 원으로 일원화했고, 금융위원회는 10·15 대책에서 1 주택자의 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영하기로 했습니다. 무주택 서민에 미치는 영향을 고려해 1 주택자에게 우선 적용한 조치입니다.
올해 8월 13일 발표된 금융 종합대책으로 규제가 한 번 더 강화됐습니다. 수도권·규제지역 아파트를 보유하고도 실거주한 적이 없는 비거주 1 주택자는 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 제한됩니다. 1 주택자의 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역은 80%에서 70%로 낮아지고, 무주택자는 현행 비율이 유지됩니다.
공급 쪽 요인도 있습니다. 올해 3월 민간 부동산 플랫폼 아실 자료로 서울 아파트 전세 물건은 1년 전보다 38.9% 줄었고, 서울 신규 입주 물량이 31.6% 감소했다는 보도도 있었습니다. 다만 원인별로 전세 감소에 얼마나 영향을 줬는지는 공식 통계로 나뉘어 확인되지 않아, 복합 요인으로 보는 것이 정확합니다.
출처
금융위원회｜부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 보도자료(2026.8.13.)
월세가 전세보다 많은 자치구 13곳, 평균 월세 166만 원
서울부동산정보광장 자료를 분석한 보도에 따르면 서울 25개 자치구 가운데 1~9월 월세 거래가 전세를 웃돈 곳은 13곳입니다. 지난해 같은 기간에는 종로·금천·구로·중구 4곳뿐이었습니다. 올해는 강남·강북·관악·광진·동대문·마포·영등포·용산·중랑구 9곳이 추가됐습니다.
월세 비중이 가장 높은 곳은 종로구 65.6%, 중랑구 64.9%, 구로구 63.1%, 중구 59.6% 순입니다. 오름폭은 중랑구가 44.6%에서 64.9%로 20.3% 포인트 올라 가장 컸습니다. 강남구는 월세 8,406건, 전세 7,170건으로 월세 비중이 54.0%입니다.
모든 구가 같은 흐름은 아닙니다. 양천구는 월세 비중 42.1%로 서울에서 가장 낮았고, 성북·도봉(각 44.7%), 강서(45.6%), 동작(46.0%)은 여전히 전세 거래가 월세보다 많았습니다.
| 구분 | 자치구(1~9월 월세 비중) |
|---|---|
| 월세 우위 1~4위 | 종로 65.6%, 중랑 64.9%, 구로 63.1%, 중 59.6% |
| 월세 우위 5~9위 | 금천 58.7%, 용산 56.9%, 동대문 56.7%, 관악 56.1%, 마포 54.1% |
| 월세 우위 10~13위 | 강남 54.0%, 강북 53.0%, 광진 52.6%, 영등포 50.2% |
| 전세 우위(일부) | 양천 42.1%, 성북·도봉 44.7%, 강서 45.6%, 동작 46.0% |
월세 가격도 올랐습니다. 한국부동산원 전국주택가격동향조사에 따르면 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만 1,000원으로 1년 전 144만 3,000원보다 21만 8,000원 올랐습니다. 중위 월세도 120만 원에서 140만원으로 20만원 상승했습니다.
평균 월세 기준으로 1년 치를 계산하면 약 1,993만 원입니다. 1년 전 평균과 비교하면 같은 집에 사는 사람이 연 약 262만 원(21.8만 ×12)을 더 내는 셈입니다.
출처
한국부동산원｜26.9월 전국주택가격동향 보도자료(2026.10.15.)
월세 부담 계산법, 전월세 전환율 상한 5.0% 확인
전세를 월세로 바꿔야 할 때 기준이 되는 숫자가 전월세 전환율입니다. 주택임대차보호법 제7조의 2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 적용하는 비율에 상한을 두는데, 한국은행 기준금리에 연 2% 포인트를 더한 값과 연 10% 중 낮은 값입니다.
한국은행은 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸으므로 현재 상한은 연 5.0%로 계산됩니다. 인터넷에는 기준금리 2.5%를 전제로 한 4.5%, 2.75%를 전제로 한 4.75% 설명이 아직 많습니다. 계약 시점의 기준금리를 반드시 확인해야 합니다. 다음 금융통화위원회는 10월 22일입니다.
계산식은 월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 상한 5.0%라면 보증금 1억 원을 월세로 바꿀 때 월 약 41.7만 원이 최대입니다.
| 전환 보증금(전부 전환 가정) | 월세 상한(연 5.0%) |
|---|---|
| 1억원 | 약 41.7만원 |
| 2억원 | 약 83.3만원 |
| 3억원 | 125만원 |
예를 들어 계약 중에 집주인이 보증금 2억 원을 월세로 돌리며 월 100만 원을 요구했다면 연 환산 전환율은 6.0%입니다. 상한 5.0%로 계산한 월 약 83.3만 원과 비교하면 월 약 16.7만 원 차이가 납니다.
반대로 평균 월세 166만 1,000원을 5.0%로 되돌리면 보증금 약 3억 9,864만 원에 해당합니다. 월세가 보증금으로 따지면 어느 정도 규모인지 가늠하는 참고치일 뿐, 실제 계약 조건과는 다릅니다.
이 상한은 보증금을 월세로 전환하는 경우를 다루는 규정입니다. 해설에서는 계약 기간 중 전환이나 갱신 때 적용되고 완전히 새로 맺는 계약의 월세는 당사자 합의로 정해진다고 설명합니다. 새 계약에서는 상한 계산값을 제시받은 월세가 과도한지 가늠하는 기준선으로 쓰면 됩니다.
자주 하는 질문
Q. 월세 비중이 연간 기준으로도 50%를 넘나요?
A. 현재 추세가 이어지면 넘을 가능성이 있다는 보도가 나왔지만 확정은 아닙니다. 51.0%는 1~9월 누적이고, 연간 기준 지금까지의 최고치는 지난해 44.5%였습니다.
Q. 월세 비중이 올랐다는 건 월세가 올랐다는 뜻인가요?
A. 아닙니다. 비중은 거래 건수의 비율이고, 월세 거래는 오히려 2.8% 줄었습니다. 월세 가격은 별개로 올라 9월 평균이 166만 1,000원입니다.
Q. 전환율 상한 5.0%는 신규 계약에도 적용되나요?
A. 상한은 보증금을 월세로 전환하는 경우를 규정한 조항입니다. 해설에서는 계약 기간 중 전환이나 갱신 때 적용되고 완전히 새로 맺는 계약에는 강제되지 않는다고 봅니다. 다만 개별 계약은 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.
출처
국가법령정보센터｜주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)